物业管理知多少？

李燕

律师

前言        三乡商品房预售合同纠纷中的一位委托人冯先生带着朋友找到我，说被物业管理公司起诉了，要求支付物业 管理费，但是房屋交付没多久，就向物业公司反映大门起泡生锈的问题，物业公司一直没有解决，楼上的空调外机一直滴水到自家阳台致物品损坏物业也不管，管理不到位，凭什么交费？交费就交费，凭什么还按千分之三收滞纳金？         从事物业管理的一位四川老乡打电话给我，说好多业主不交物业管理费，起诉的话，律师费怎么收取？        联系到自己的小区2018年因物业管理公司合同到期，小区组建业委会、招标物业公司、追索维修基金等事项，特分享如下物业管理小常识，望能帮助到有需要的物业管理公司。 1.房屋质量有问题，可以拒交物管费么？        不可以，物业管理费，是物业公司与业主因为管理而产生的费用，而房屋质量问题是开发商与业主之间的房屋买卖质量问题，物业公司与开发商不是同一主体，即使物业公司是开发商成立的，也不能主张相互抵消。         房屋质量有问题，可以根据商品房预售合同约定或法律的规定要求开发商承担维修、重做、赔偿损失等责任，先协商，协商不成可起诉，协商期间，物业公司可协助向开发 商汇报质量问题，但却不能因此将维修之责转嫁物业公司，把气出在物业公司而不交纳物业管理费，这在法律上是不会得到法院的支持的。 2.楼上空调外机影响楼下，可以拒交物管费么？         不可以。          楼上空调外机滴水影响楼下，是业主与业主之间的相邻权纠纷，作为物业公司，不是行政单位，无权对楼上业主作出行政处罚，强制要求楼上业主履行相关义务。        楼下业主要求物业公司处理时，物业公司可以联系楼上业主协商调解，协商不成，楼下业主可以通过诉讼方式，向法院提出移机和赔偿损失的请求，且不可将此协商未成之责即推给物业公司，生气不交管理费，本不为其责，无权强迫之，如不交纳，必将引来官司。        关于移机与赔偿诉请，曾经代理一澳门居民在中山坦洲的房屋因楼上空调外机声音干扰休息和漏水致天花损坏而要求移机和赔偿损失的纠纷，最后经法院调解，成功让楼上业主主动移机，彻底解决了委托人的后顾之忧，因此在此不免啰嗦两句。 3.物业公司做啥？ 根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 一般而言，物业公司主要做的工作是：房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。 4.业主未装修入住，是否应交物管费？ 应当 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5.物业是否有权掐断水电供应？ 无权 供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，和主张开发商的房屋质量问题一样，两者是不同的法律关系。 6.业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？ 看情况。 《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。 7.有的业主不交管理费，对我有影响吗？ 有影响。 因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。 8.公用设施损坏，维修费用包含在物业管理费中吗？ 公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中. 9.车辆丢失，物管公司应该承担什么样的责任？ 车主享有车辆停放，及对物业人员服务态度的投诉权利等。 车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因： 1、如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。 2、如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。 10.怎样申请动用物业维修基金？ 《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策，程序是： 业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%%费用;工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金